Rubrica di consulenza immobiliare a cura di Anna Macchia
Atto notarile – A cosa fare attenzione?
Quando ci accingiamo ad acquistare un immobile, l’atto principale che ci dimostra di essere divenuti proprietari è l’atto di compravendita. Questo fa parte degli atti di provenienza più diffusi.
L’atto di provenienza è il documento che attesta la legittimità di disposizione del diritto reale sul bene da parte del venditore. In poche parole, con l’atto ci si accerta che chi vende un immobile sia effettivamente titolare del diritto a trasferire la proprietà, perché lì è indicato come l’ha ricevuto.
Le prime cose da verificare, prima di firmare un qualsiasi atto notarile e/o contratto sono i seguenti: anagrafica delle parti (nome, cognome, codice fiscale), dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno), in quanto se ci fosse un mero errore materiale di battitura, per sistemarlo bisognerebbe fare un atto di rettifica unilaterale da parte del Notaio.
Verificare è importante
È nostro dovere porre attenzione durante la lettura dell’atto e verificare e/o chiedere se qualcosa ci è poco chiaro, per evitare spiacevoli conseguenze.
Uno dei casi più semplici che si possono verificare è proprio quello appena esposto, che si rivolve con una rettifica d’atto a cura del notaio.
Ma cosa succede se ci accorgiamo dopo anni dell’errore (probabilmente quando andiamo a rivendere) e il notaio con il quale abbiamo stipulato non esercita più la sua professione?
In questo caso dobbiamo incaricare un altro notaio che redigerà un atto di rettifica a nostre spese.
Un altro punto molto importante in un atto notarile è la conformità urbanistica
È pensiero comune dire: “Tanto c’è il notaio che controlla tutto…”
Purtroppo non è così: non si può demandare al notaio la responsabilità della conformità urbanistica e catastale dell’immobile, tanto che il nostro ordinamento prevede solo la responsabilità penale al venditore e la nullità dell’atto in caso di immobile abusivo.
La legge prevede, qualora lo volesse, che il venditore si faccia sostituire da un tecnico abilitato che visionati i documenti, asseveri la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di compravendita.
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Consiglio: verificate sempre, anche quando vi trovate con atti di divisione in seguito a un’eredità; spesso sono proprio quelli da cui si parte e non si verifica l’immobile, in quanto oggetto di divisione tra eredi e non di compravendita.
In seguito, eventuali irregolarità regolarizzabili saranno eseguite a cura e spese del proprietario attuale.
Un controllo essenziale è la verifica di ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che possono gravare sull’immobile
Il caso più semplice e ricorrente è la dicitura presente sugli atti notarili antecedenti il decreto Bersani 40/2007, “il debito risulta estinto e l’ipoteca verrà cancellata a cura di me notaio”.
Al tempo, questa era la formula di rito, per la procedura della nostra giurisprudenza, era sufficiente che il debito fosse estinto prima o contestualmente alla vendita e successivamente il notaio, dietro incarico della parte venditrice, provvedeva in seguito alla stipula, con tempi indefiniti, a effettuare la cancellazione dell’ipoteca formale, dietro pagamento del suo onorario.
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Ci è capitato, a volte, di fare una visura ipotecaria, per verificare le formalità in essere e trovarmi di fronte a una vecchia ipoteca non estinta. Purtroppo, prima del decreto Bersani era un adempimento che poteva svolgere solo uno studio notarile e poteva essere non contestuale. Cosa succede vi state chiedendo? La casa è ancora ipotecata? Ho pagato tutto il mio debito, come mai succede questo?
Nonostante il debito sia stato estinto, l’immobile può essere gravato da ipoteca, ma solo formalmente, in quanto non ha ragione di esistere, data la mancanza della sostanza, il debito appunto (dicesi in termine tecnico “ipoteca formale e non sostanziale).
Cosa fare?
Bisogna sollecitare il notaio citato in atto che si era preso l’incarico di cancellazione, il quale, al tempo è stato pagato, e richiedere l’annotamento di cancellazione.
Nel caso il notaio non fosse più in carica, bisogna rivolgersi a un altro, che dietro compenso eseguirà la cancellazione, il quale vi rilascerà l’annotamento di cancellazione eseguito presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Oggi per fortuna non è più così: la cancellazione d’ipoteca deve avvenire a cura della Banca creditrice entro il termine di 30 giorni dall’estinzione del debito.
Inoltre si precisa, che un’ipoteca ha la durata di 20 anni, dopodiché, s non viene rinnovata decade automaticamente, senza bisogno di eseguire altre formalità o di recarsi da un notaio.
Come potete ben comprendere, le verifiche prima, durante e dopo un atto notarile sono essenziali per essere certi che la proprietà sia stata trasferita correttamente alla persona giusta, senza meri errori materiali (di battitura a esempio) o formali, i quali potrebbe pregiudicare, nel caso più fortunato, solo le nostre tasche.
Verificate con sapienza e professionalità e la vita futura né guadagnerà.