Rubrica di consulenza immobiliare a cura di
Anna Macchia
La tutela legale anche dopo l’atto notarile
Il momento più bello di una compravendita immobiliare è l’appuntamento fissato per la stipula dell’atto definitivo di compravendita (il famoso rogito) davanti al notaio.
In quel momento, se tutte le fasi sono state svolte in maniera scrupolosa, diventa un giorno di festa, dove chi vende percepisce il saldo e chi acquista entra in possesso della tanto desiderata casa e ne dispone come meglio preferisce.
A volte, diventa necessario tutelare ancor di più la parte promissaria acquirente utilizzando la formula del deposito del saldo prezzo nelle mani del notaio. Di che cosa si tratta?
La legge del 4 agosto 2017 n. 124 entrata in vigore il 29 agosto ha previsto la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione dell’atto di compravendita.
Semplificando, la trascrizione di un atto è quell’adempimento a cura del notaio, che ci consente di renderlo pubblico e di conseguenza opponibile ai terzi. Chi prima trascrive, prima ha il diritto. Senza la trascrizione, non possiamo dimostrare ad altre persone, tramite una visura ipotecaria, di essere proprietari o di avere qualsiasi altro diritto sull’immobile e il contratto stipulato rimarrebbe valido solo tra le parti che l’hanno sottoscritto.
Di fondamentale importanza è trascrivere l’atto il prima possibile, altrimenti potrebbero insidiarsi eventuali altre ipoteche o pignoramenti se ci troviamo di fronte a una parte venditrice con delle pendenze e/o procedimenti giudiziari in corso.
La norma consente al notaio un termine di 30 giorni dalla data della stipula per registrare e trascrivere l’atto, ma normalmente un notaio coscienzioso ci impiega qualche giorno per eseguire tutte le formalità.
Il tempo a rischio è proprio quello che intercorre tra la firma e il termine degli adempimenti. Solo in quel lasso di tempo possono insinuarsi eventuali creditori della parte venditrice.
Per questo è nata la norma che permette di avvalersi della Legge 124/2017 del deposito del saldo prezzo.
Naturalmente è un adempimento in più che deve svolgere il notaio dietro pagamento di un onorario.
Cosa comporta questa norma per la parte promittente venditrice?
Il saldo prezzo avviene materialmente nelle mani del notaio tramite bonifico o assegno circolare intestato al notaio, il quale depositerà su un conto corrente dedicato tali somme, da non confondere con quello personale.
Questo comporta un disagio per il venditore, in quanto il giorno dell’atto non percepisce nessuna somma. Il saldo della compravendita gli verrà bonificato solo dopo un’ulteriore verifica fatta dal notaio (visura ipotecaria), il quale attesti l’inesistenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli nell’intervallo di tempo tra la sottoscrizione e la trascrizione del definitivo.
Pertanto è essenziale comunicare per tempo alla parte venditrice, già in fase di proposta d’acquisto, l’intenzione di avvalersi del deposito del saldo prezzo, in modo tale che organizzi i suoi investimenti (ad es. l’acquisto di un altro immobile).
Come potete notare, la buona comunicazione ritorna; senza di essa si complica la trattativa. Questa possibilità che ci concede la legislatura si può utilizzare anche in altre occasioni dove è preferibile che il notaio sia depositario di tali somme:
- immobile gravato da pignoramento o ipoteca pregressa, dove si conviene che il saldo venga effettuato solo dopo la cancellazione di tale formalità;
- immobile occupato ancora dal venditore, il saldo avverrà solo dopo la consegna del bene;
- immobile soggetto a prelazione legale, il prezzo verrà pagato solo dopo il venir meno di tale diritto;
- debiti del venditore (per esempio le spese condominiali), le quali verranno saldate direttamente dal notaio e solo dopo il saldo verrà svincolato;
- immobile non agibile, è pertanto il saldo avverrà solo dopo la presentazione della SCA (segnalazione certificata di agibilità).
Naturalmente, ogni possibile utilizzo della norma deve essere oggetto di trattativa con l’altra parte, se non già previsto obbligatoriamente dal nostro ordinamento giuridico.
Al momento questa norma è ancora poco utilizzata, sia perché c’è poca informazione nella parte iniziale della trattativa, sia perché comunque questa tutela per la parte acquirente può far ritardare in pratica l’acquisto dell’altra casa per la parte venditrice e comunque c’è un altro onorario da aggiungere al prezzo in base all’importo che detiene in deposito il notaio.
Il compito di un buon professionista è informare le parti, soprattutto se si è di fronte a soggetti in stato di difficoltà economica: anche se in buona fede, potrebbero avere dei creditori e mettere a rischio l’operazione.
Il mio pensiero:
” La conoscenza e una giusta analisi sia dei soggetti che dell’oggetto della compravendita porteranno tutti con serenità alla conclusione dell’affare. “
Anna Macchia