Rubrica di consulenza immobiliare a cura di
Anna Macchia
Proposta d’acquisto irrevocabile di un immobile già accatastato
Il primo passo che bisogna fare, una volta “visto e piaciuto” un immobile, è sottoscrivere una proposta d’acquisto immobiliare.
La proposta può essere revocabile o irrevocabile per un determinato periodo (per esempio 15 giorni).
Ora affronteremo il tema della proposta d’acquisto immobiliare irrevocabile di un immobile già accatastato, in quanto in seguito dedicheremo ampio spazio agli immobili in corso di costruzione, i quali hanno un iter e una forma giuridica differente.
Ciò premesso, passiamo ad analizzare il tema di questo mese.
Oggi è diventato di uso comune formulare una proposta d’acquisto irrevocabile su moduli auto ricalcanti presso un’agenzia immobiliare.
A volte, chi si accinge a sottoscrivere la proposta prende “sottogamba” questi moduli esclamando “Tanto è solo una proposta”. Invece non è cosi. E’ molto importante specificare ogni dettaglio, in quanto una volta accettata dalla parte venditrice diventa un “preliminare di compravendita” con tutti gli effetti giuridici che ne conseguono.
La stessa consiste in un contratto dove il proponente (futuro promissario acquirente), presenta le proprie condizioni (prezzo totale offerto, modalità di pagamento, tempi ed eventuali condizioni e/o vincoli) al proprietario. Quest’ultimo a sua volta può accettare interamente l’offerta, senza modificarne nulla, facendolo diventare così un preliminare di compravendita, impropriamente detto “compromesso”.
In questo modo nasce un rapporto giuridico tra le parti, dove gli effetti non sono modificabili, salvo diverso accordo o integrazione (ovviamente con un ulteriore allegato). Tale scrittura privata (come tutte le scritture private, specialmente quelle immobiliari) sono sottoposte a registrazione entro 30 giorni dalla data dell’atto (come previsto dal “Decreto Semplificazioni Fiscali” D.L. 73/2022) presso l’Agenzia delle Entrate, con imposte a carico della parte promissaria acquirente.
Si precisa che questo è puramente un adempimento fiscale, il quale non cambia la validità del contratto.
Facendo un passo indietro, è importante sottolineare che la proposta d’acquisto o il preliminare di compravendita può essere sottoscritto anche da una persona diversa da quella che realmente andrà a stipulare l’atto definitivo di compravendita (per esempio un genitore che firma una proposta al posto del figlio), in quanto si può apporre (qualora non fosse già presente) la dicitura : “la presente proposta irrevocabile è formulata per sé o persona fisica o giuridica da nominare entro l’atto notarile”.
Fino al momento dell’effettiva nomina di colui che diverrà il nuovo proprietario dell’immobile, gli effetti giuridici ricadono su chi firma il preliminare di compravendita e l’imposta di registro anticipata per la registrazione dello stesso non potrà essere detratta in sede di atto notarile in quanto il nominativo è diverso.
Nel caso invece di proposta d’acquisto rifiutata, le parti sono libere di ritirare l’offerta (senza alcun addebito di spesa) o di presentarne un’altra con nuove condizioni, sino ad arrivare a un accordo.
Consiglio:
prima di firmare una proposta irrevocabile occorre chiarire ogni dubbio e se qualcosa non fosse chiaro può essere esplicitato in maniera più semplice sulla stessa (note o allegato).
Di seguito vi riporto il mio “vademecum consigliato” per acquistare un immobile:
- verificare la proprie possibilità economiche (risparmi da dedicare + eventuale mutuo);
- verificare Crif (storia ed affidabilità creditizia, protesti ecc) di tutte le persone che interverranno nella pratica di mutuo;
- verificare in caso di mutuo la modalità di erogazione: se con assegno circolare, bonifico o consolidamento d’ipoteca (importante da comunicare alla parte venditrice);
- verificare la possibilità di usufruire di eventuali “benefici fiscali” (mutuo under 36 anni, prima casa ecc.) e decadenze;
- visionare ed analizzare la documentazione dell’immobile (ove non fosse tutta completa, inserire delle clausole sospensive);
- verifica la rispondenza dello stato dei luoghi;
- verificare se ci sono ipoteche che gravano sull’immobile e di che tipo (volontaria, giudiziale e legale) e iscrizioni pregiudizievoli ecc.;
- verificare se c’è la conformità degli impianti;
- verificare se ci sono delibere condominiali per lavori straordinari da eseguire ed eventualmente accordarsi per la competenza dei pagamenti successivi;
- verificare se la parte venditrice sta usufruendo di bonus fiscali sull’immobile (ristrutturazione, risparmio energetico ecc), per definire la restante quota di Irpef da detrarre a chi spetta;
- definire il momento della consegna delle chiavi dell’immobile;
- visionare l’immobile prima dell’atto definitivo di compravendita.
Naturalmente, questi consigli, se messi in pratica, insieme a un professionista del settore che vi accompagnerà con le modalità corrette e nei tempi giusti, vi porteranno a raggiungere il vostro obiettivo con linearità e sicurezza.
Ogni punto va eseguito a tempo debito: se per voi è essenziale un requisito, richiedete l’informazione già in fase di visita, poi se ci sarà un proseguo, dovrà essere avvalorata da documenti.
Ogni trattativa è diversa per la storia dell’immobile, ma soprattutto per la personalità e le esigenze delle parti.
Per concludere una trattativa non è sufficiente raggiungere l’accordo sul prezzo, (come avete avuto modo già di leggere prima), ma necessita della collaborazione di ognuno, per questo è importantissimo che si instauri un rapporto di fiducia tra l’agente immobiliare professionista (iscritto presso la C.C.I.A.A.) ed i suoi clienti.
Il mio pensiero: l’empatia è un valore che se utilizzato insieme alla competenza, porta il professionista a raggiungere mete infinite.