Rubrica di consulenza immobiliare a cura di
Anna Macchia
La figura dell’agente immobiliare e i primi passi per vendere un immobile
La figura dell’agente immobiliare è essenziale oggi giorno, in quanto è colui che mette in relazione le parti, senza avere rapporti di parentela o rappresentanza per la conclusione dell’affare.
Il professionista, per ritenersi tale, deve godere di requisiti professionali (diploma di scuola media superiore, aver frequentato un corso preparatorio e aver superato un esame in Camera di Commercio) e personali (assenza di condanne per determinati reati e assenza di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa).
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Come potete notare, fare l’agente immobiliare non significa solo “aprire la porta”, ma aver portato avanti degli studi e una certa moralità.
Dal punto di vista pratico, la figura del professionista è utile per mediare gli interessi delle parti. Immaginate cosa potrebbe succedere se venditore e acquirente si parlassero da subito, in ogni fase della compravendita, senza conoscersi e senza sapere le motivazioni reciproche del perché si è scelto di vendere e comprare: si inizierebbe a trattare subito sul prezzo, spesso con toni anche poco moderati, tentando di sminuire l’immobile e così via.
L’agente immobiliare deve sapere intuire quando e come è meglio affrontare un determinato argomento della trattativa con la comunicazione più idonea, tenendo conto dei fattori esterni e della persona che ha di fronte.
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Come si può pretendere di comunicare nella maniera più giusta senza conoscere una persona? Sarebbe inevitabile inciampare in qualche errore.
La comunicazione, la fiducia, la conoscenza tecnica, l’organizzazione sono fondamentali in un una compravendita.
Questi sono, a mio parere, requisiti minimi che deve avere un buon agente immobiliare per accompagnare i clienti durante una compravendita.
Stiliamo ora un elenco di documenti essenziali per vendere un immobile:
- atto di provenienza (atto di compravendita, donazione ecc.) ed eventuali atti derivativi quale ad esempio una successione registrata;
- planimetria catastale rasterizzata e aggiornata;
- eventuali concessioni in sanatoria;
- eventuali titoli abilitativi e relativi elaborati grafici di riferimento per ogni variazione dell’immobile eseguita dalla nascita sino al momento della vendita;
- delibere condominiali per lavori straordinari da eseguire sulle parti comuni;
- Ape (attestazione prestazione energetica per gli immobili residenziali e commerciali ad eccezione dei box, magazzini, cantine) in corso di validità ed aggiornato in base alle eventuali ristrutturazioni sostanziali eseguite;
- verifica di eventuali ipoteche, trascrizioni ed iscrizioni che gravano sull’immobile;
- verifica del Certificato di Agibilità ad oggi S.C.A (segnalazione certificata di agibilità); comunicare quindi, l’eventuale assenza al promissario acquirente, il quale è libero di scegliere se effettuare l’acquisto o farsene carico lui, dopo la compravendita, di tutti gli adempimenti necessari per dotare l’immobile di tale Certificato, non essenziale ai fini della compravendita per immobili costruiti prima del 30/06/2003;
- comunicazione eventuale debito residuo di mutuo;
- comunicazione eventuali bonus fiscali in essere sull’immobile e eventuale destinatario detrazione Irpef.
È vivamente consigliato effettuare un accesso agli atti presso l’ufficio Urbanistica del Comune competente l’immobile, per verificare la congruità tra: progetto depositato al Comune e planimetria catastale aggiornata; in quanto non ci devono essere difformità. Nel caso ci fossero, occorre risolverle prima di un’eventuale perizia di mutuo e comunque entro l’atto definitivo di compravendita.
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A volte capita, soprattutto quando ci troviamo davanti a delle successioni con immobili datati, che l’atto principale con il quale è stata acquisita la proprietà non sia in nostro possesso.
È essenziale in caso di successione avere l’atto notarile che precede, in quanto la successione è un atto derivativo, quindi necessita di atto principale, quale atto di compravendita o donazione. In questo caso è importante avere più dati possibili sull’atto da ricercare. Un buon agente immobiliare può aiutarvi indicandovi la strada più veloce per reperire l’atto di provenienza.
È dovere del proprietario consegnare e reperire tutti i documenti necessari per la vendita dell’immobile all’agente immobiliare e al notaio.
In conclusione, in Italia è ancora possibile effettuare una compravendita senza l’intervento di un agente immobiliare abilitato, ma si tradurrebbe in mesi di lunga burocrazia e complessità organizzativa. Ecco perché il lavoro dell’agente immobiliare è fondamentale e sempre consigliabile.